【启航】58安居客研究院院长张波：一线城市楼市全面复苏，才能点燃全国复苏的“引擎”

当新年的第一缕阳光洒向大地，我们站在一个充满变革和希望的起点上。回首过去，科技与经济的变迁已深刻影响到生活方式和社会进程。展望未来，前行的道路上充满挑战与机遇。值此时刻，金融界推出《启航・求索前行路》，聚集百位首席共同预见2024。

58安居客研究院院长张波回顾2023楼市趋势，并对新一年作出预判。

1、房价触底

1）热点城市以价换量。从统计局公布的数据来看，2023年11月70城的二手房已达底部，尤其是部分一线和热点二线城市由于房价下行同时伴随着成交量提升，因此也预示着房价筑底完成，下一步房价的下行空间较为有限。

2）限价松动。和房价下行相伴的是部分城市商品房限价松动表现明显，尤其是中小城市以部分前几年投集中、上涨过快的区域板块表现更为明显。

3）热门学区房价格下行明显。这一点在一些大城市表现尤为明显，重点体现在优质学区旁的“老破小”，随着出生人口减少，学区价值正在被弱化。

2、规模变化

1）商品房成交规模减少，和去年底市场大部分预测不同，今年商品房实际成交规模继续减少，除了一季度市场出现明显复苏外，后三个季度的成交总体表现低为迷，商品房成交规模预计减少到11-12万亿区间。

2）国央企集中度提升。央国企占主导的格局的确在当下表现明显，并且这一态势预计在2024年也不会发生改变，一方面是由于不少头部民企近几年出现较为严重的金压力，导致在土地市场上拿地能力明显下降；另一方面则由于不少地方性国企“兜底”土地出让现象明显。

这一格局对房地产市场会产生两个方面影响，其一是不少头部国央企的市场话语权不断增大，对于不少城市和地区房地产开发的有序推进会起到一定积极意义，并且有利于购房者信心提升，对“保交楼”推进也更有保障。其二是对部分“兜底”拿地，但本身并没有房地产开发经验的地方性国企来说，盲目进入开发赛道并非最佳选择。

3、政策关注点

1）房企预售政策调整，大方向预售金将由银行监管向政府监管方向转变，有利于更好落实各方主体的权责关系，构建更让购房者放心的监管体系，监管的抓手也会更为多样化。

2）保交楼政策的趋势。“保交楼”本身是从民生角度入手，更大限度保障购房者的财产安全，目前从全国来看，房地产完工率在不断提升，一些延期交付较为明显的城市也都开始逐步出现转机。但从当下来看，“保交楼”更重视的是“可交付”，但对于交付质量问题关注较少，这也导致不少项目交付后出现一些集中性矛盾。下一步可以在交付质量层面有更多政策层面指导。

3）房地产行业的回暖本身是和国内经济回暖保持一定同步的，因此中国经济不断回升也预示着未来房地产市场终将走出低谷。从破局关键来看，需要通过政策拉动，快速实现一线城市总体复苏，并带动部分热点二线有效复苏，本轮的房地产复苏本身就会呈现长周期和分化特点，但热点城市的复苏对于信心的支撑作用力不容小觑，随着一线城市全面复苏，才能点燃全国复苏的“引擎”。

4、融

1）防范系统性风险。今年以来，对于房企融问题的关注度较高，前三季度大多处于喊话阶段，实际落地进度偏快，第四季度明显提升，尤其是“三个不低于”和“房企白名单”都是指导各地银行从金侧发力的具体举措。今年关注房企的短期现金流问题，是在推动对房企风险的关注，方向一致，但更聚焦短期内的风险严控。

2）对涉险房企的融更客观。即将出险的房企，尤其是整体业绩稳定，但短期偿债压力偏大的房企，为这类房企的短期融提供更多便利，则可有效减少“暴雷”产生，同时随着行业不断风险出清，加房企更多“自救”，会推动这类房企未来“暴雷”概率大大降低。

对于已经出险房企是否也将获得金融机构支持，这一点会视不同企业而定，但肯定不会选择“一刀切”的方式，更大概率是“一企一议”来推进。

3）融政策变化推进行业继续优胜劣汰。金融侧不会无选择对所有房企进行救治来降低行业风险。淘汰掉一些违法违规的企业，清除掉一些已经达到“破产”水平的房企，才能更有利于行业整体更为健康发展，这也是房地产行业风险出清的重要一步。

5、新模式

1）保障性住房是房地产发展新阶段中，非常重要的一个组成部分，这也标志着我国将构建政府保障基本需求、商品房满足改善住房需求、租购并举的“双轨制”住房体系。在“双轨制”推进中，大量的城市青年和新市民的居住问题都需要保障性进行针对性解决，也有助于更好解决一二线大城市，中等收入的“夹心层”群体住房困难问题。

3）同时未来保障房和商品房会严格进行划分，保障房只在体系内进行流转，尤其是配售型保障性住房实施封闭管理，个人不得私下交易或者上市流通。这本身更有利于保障房的管理更为精细化，对于各类城市和区域的保障力度也会有所增加。总体来看，会有利于缓解各类大中城市住房矛盾，有序推进房地产向新周期发展，推动消费力持续稳定提升。

2）商品房回归商品属性。预计未来的上市规模会趋持续减少，但产品力将有更多提升。无论是民企还是央国企，商品房的建设必须要走出原先标准化产品，几套户型、几个小区样式打全国的套路。由于商品房未来要回归“商品”属性，也就是由市场供需来决定房价，加目前不少城市的人均居住面积已经达到较高水平，如果不能打造更为优质，更能契合需求的产品，未来将很难在市场上有良好表现。

本文源自：金融界